你不選，日本國稅局替你選——而被選中的那個人沒有拒絕權
2022 年 1 月 1 日起，你不指定納稅管理人，日本稅務署有權替你指定一個——可能是你的房仲、你的親戚、你上架的平台，而且被指定的人沒有拒絕權。這篇帶不懂日文的你看懂特定納稅管理人的三段程序，以及比罰款更安靜也更致命的「公示送達」：貼在你不會走進去的那間稅務署布告欄上，七天，法律上就當你收到了。
2026.09.08
法規稅務 第 2 頁（共 3 頁）
買日本公司買 1 股也要申報？三個問題判斷你會不會卡在日本的外資審查
在日本買上市公司股票，持股到 1% 就可能要先申報、停手 30 天；買未上市公司更狠，1 股就算。真正卡住台商的不是國籍——台灣就在日本的列名國家名單上——而是標的踩在哪一張業種表，以及你想不想要那一席董事。這篇用三個問題判斷你會不會卡審查，並用國巨買芝浦電子跑了七個月的實例，說明五個月法定上限為什麼不是真天花板。
2026.08.17
買日本公司之前，先過台灣這關：投審、CFC、實質管理處所
買日本公司最貴的一步常常不在日本，而在台灣這關：逾新臺幣15億元的赴日投資必須在投資前取得經濟部核准，交割日排在核准函之前就是違法。這篇拆解投審司的門檻與時序、股東借款為何也算國外投資、為什麼日本子公司完全不觸發CFC而繞道新加坡香港反而被當年度課稅，以及匯回股利那10%為什麼不會自動生效。
2026.08.17
日本 2026 年 1 月新法：真正新增的 4 條，和你一直沒用的舊 3 條
被當成「日本 2026 年新規制」在傳的那幾條，有三項其實舊法早就有：60 日付款、不論是否驗收的起算方式、年 14.6% 遲延利息。真正新增的只有票據全面禁止、員工數基準、運送委託納管、拒絕協議違法這四塊。這篇逐條拆開新舊分界，並正面回答一個沒人講清楚的問題：契約主體是台灣母公司、貨從台灣直接出口，這部法到底保不保護你，以及不保護的時候你手上還有什麼籌碼。
2026.08.17
你的報價單上少一個登錄番號，日商就多付 3%——而且這個數字每兩年往上跳一階
日本 2026 年 10 月 1 日那條線不是 80% 降到 50%，是降到 70%——經過措置已延長兩年改成四階段，市面上大量資料還停在舊時程。但在算價差之前有更前面的一題：純出口、日方當進口人的台灣製造商，價差是零；把貨先擺進日本倉庫、或在日本現場安裝的那一群，才要面對那 3%。
2026.08.17
日本的民泊，一年只准開 180 天——而且那個「一年」不是從一月開始算
你在日本訂過的那間民宿，法律規定它一年最多只能營業 180 天。更反直覺的是，這個「年度」不是從一月一日算起，而是每年四月一日中午十二點。這篇帶不懂日文的你，三分鐘搞懂日本民泊新法在管什麼、180 天怎麼數，以及為什麼有人買了民泊當天就不能開門。
2026.08.11
同一間房，只是把房客換成旅客，日本的稅單就會整張換一副面孔
你的房子沒有變、地段沒有變、連家具都沒換，只是把長租房客換成一晚一晚的旅客——日本的固定資產稅就可能從十萬圓跳到三十五萬圓。這篇帶不懂日文的你，看懂民泊會踩到哪五種稅、為什麼收入不算租金，以及賣掉時那筆三千萬圓的免稅額為何用不到。
2026.08.11
日本剛剛允許地方政府把民泊天數訂成「零天」——台灣人下場前要先過的五道關
2026 年 7 月 15 日，日本三個部會連名發出一紙通知，正式允許地方政府用條例把民泊的年營業天數直接訂成零天。對想在日本做民泊的台灣人來說，這代表看房順序整個顛倒了。這篇拆解零日規制、強制委託管理業者的成本、匯款被預扣的 20.42%，以及最容易被忽略的代理人 PE 風險。
2026.08.11
買了一整塊地，日本卻不准你蓋滿——建蔽率這條逼你「留白」的紅線
在日本買地蓋房，你會撞見一件怪事：明明是自己的地，法律卻不准你蓋滿，硬要你留一塊空著。這個決定你的地能「佔」多大、卻沒寫在門牌上的數字，就叫建蔽率。這篇帶不懂日文的你，三分鐘搞懂建蔽率是什麼、政府怎麼決定它，以及為什麼日本人寧可少蓋、也要留下那一圈空地。
2026.08.08
為什麼房仲廣告總在強調「角地」？日本建蔽率的兩個合法加成密技
同樣被限制建蔽率60%的地，為什麼有人能合法蓋到70%、甚至整塊蓋好蓋滿？答案藏在日本建築基準法的兩個「加成」規定裡——轉角的地加一成、在防火區蓋防火建築再加一成，兩個湊齊就能蓋到100%。這篇帶不懂日文的你，看懂角地緩和與防火地域加成怎麼運作，以及為什麼房仲總把「角地」當賣點。
2026.08.08
便宜又大棟的日本中古屋，老手為什麼先問一句「建蔽率有沒有超標」
在日本看中古一戶建，如果一間「比隔壁大、卻又比隔壁便宜」，先別急著心動。它可能是「建蔽率超標」物件——而最常見的兇手，往往只是院子裡一個後來才加蓋的車庫。這篇帶不懂日文的你，看懂超標怎麼發生、既存不適格與違法建築差在哪、為什麼銀行會拒貸，以及簽約前一定要盯住哪幾欄。
2026.08.08
同一塊地，為什麼他能蓋大樓、你只能蓋透天——日本容積率這道看不見的天花板
日本容積率＝可蓋樓地板面積 ÷ 土地面積，但真正能用的要取兩者較小值：用途地域的「指定容積率」，以及前面道路未滿 12 公尺時的「道路寬度 × 係數」（住宅區 0.4、商業等 0.6）。門前只有 4 公尺小巷的住宅地，4 × 0.4 只剩 160%，指定 400% 也拿不到。這篇帶不懂日文的你三分鐘搞懂怎麼算、去哪裡查。
2026.08.07
東京車站把「天空」賣掉，換來一整排摩天大樓——日本容積率的價值魔法
站在東京車站前，你會看到一棟矮矮的紅磚老車站，被一整圈摩天大樓包圍。這不是巧合——老車站把自己用不完的「容積率」賣給了鄰居，換來的錢修好了自己、也長出了丸之內的天際線。這篇用地價、空中權與政府偷送的「免費樓地板」，帶你看懂容積率這個數字，怎麼在日本城市裡創造、搬移、堆疊出真正的價值。
2026.08.07
便宜、又比隔壁大的日本房子，為什麼老手看到反而掉頭就走
在日本看房，如果一間房子「比隔壁大、卻又比隔壁便宜」，先別急著心動。這常常是「容積率超標」物件的訊號——它可能貸不到房貸、不能原地重建、將來也很難脫手。這篇帶不懂日文的你，分清「既存不適格」與「違法建築」的差別、看懂為什麼銀行會拒貸，以及簽約前一定要盯住重要事項說明書的哪幾欄。
2026.08.07
同一條街，這頭要繳、那頭不用——日本都市計畫稅那條看不見的線
你在日本買房，稅單上除了固定資產稅，常常還跟著一筆「都市計畫稅」。但它不是全國都收——只課在「市街化區域」這條看不見的線內側，稅率上限 0.3%，而且從不單獨寄來，總跟固定資產稅綁在同一張單子上。這篇帶不懂日文的你，搞懂這筆錢為什麼收、收在哪、憑什麼收，以及為什麼同一條街兩側，可能一邊要繳、一邊不用。
2026.08.05
為了省都市計畫稅買郊區？日本「市街化調整區域」的甜蜜陷阱
上一篇說到，日本郊區的「市街化調整區域」不用繳都市計畫稅。聽起來很省，於是有人動念：那買郊區古民家、便宜農地不就好？先別急。這條線的外側，免的是 0.3% 的稅，卻可能綁上蓋不了、貸不到、賣不掉三道枷鎖，還要面對日本「主動縮小城市」政策的長線洗牌。這篇講清楚，為什麼便宜的線外房，常是最貴的一課。
2026.08.05
一張稅單藏兩筆帳——日本「固都稅」每年到底收你多少，又能怎麼省？
前兩篇談了都市計畫稅那條線，這篇來算錢。它跟固定資產稅寫在同一張單上，很多人以為是一種稅、一套算法——錯了。同樣是住宅用地特例，固定資產稅打到 1/6，都市計畫稅只打到 1/3；固定資產稅新屋能減半，都市計畫稅一毛不減。這篇用一間東京實例，把「固都稅」一年到底收你多少算給你看，順便點出台灣屋主最容易記錯的省稅眉角。
2026.08.05
日本買房的仲介費，其實有一條「天花板」——搞懂「3%＋6萬」，你就知道自己付得對不對
在日本買房，仲介費常是交屋時最大一筆現金支出，很多台灣人以為它是行情、只能照付。其實《宅地建物取引業法》早就設了天花板：超過400萬日圓的部分，上限是「成交價×3%＋6萬」再外加消費稅。這篇帶不懂日文的你搞懂這條速算式、6萬哪來的、誰付、何時付，以及最多人不知道的——它是上限，不是定價，可以談。
2026.07.31
幫你買房的那個仲介，可能同時也在賺賣方的錢——日本「兩頭賺」與藏房子的陷阱
在日本，同一個房仲合法地能同時代表買方和賣方、兩邊各收一次仲介費，這叫「兩手仲介」。當獨吞雙份佣金的誘因太大，有些房仲會把你要賣的房子偷偷藏起來、不讓同業帶客來看，這就是惡名昭彰的「囲い込み」。這篇拆解這個利益衝突、日本2025年1月上路的REINS新制怎麼反制，以及台灣賣方如何用一個QR Code自保。
2026.07.31
在日本租房也要付仲介費？「一個月」其實是傳說——而 2026 年起，外國人的隱形折扣沒了
去日本租房，仲介幾乎都收你「一個月房租」當手續費——但法律其實規定，居住用房屋向單方收費原則上只能收0.5個月，收滿一個月得先得到你同意。這篇講清楚這個多數人白付的「一個月傳說」、日本法院怎麼判，還有2026年10月起專門讓外國人變貴的消費稅新制：過去台灣人享有的隱形折扣，正式結束。
2026.07.31